La herencia de los consorcios en Burgos: casi 1.000 euros de deuda por habitante

Aunque las cuentas generales han mejorado sensiblemente tras la millonaria amortización anticipada de la deuda realizada este año a cargo de los remanentes del presupuesto municipal, lo cierto es que la deuda arrastrada por los consorcios de Villalonquéjar y el Desvío Ferroviario siguen pesando. Y mucho. Máxime tras la disolución formal de ambas entidades y la absorción de todos los activos y pasivos por parte del Ayuntamiento de Burgos, que desde el pasado mes de junio es el responsable único, directo y unívoco de la gestión de todo ese suelo.

Ahora mismo, la deuda acumulada por ambos consorcios se eleva a unos 160 millones de euros, cuya factura pretende adelgazar de intereses el Ayuntamiento mediante la renegociación de los créditos asumidos años atrás.

En todo caso, y más allá del margen de maniobra que tenga el Consistorio en este sentido, lo que es seguro es que parte de esa deuda (algo más de 40 millones de euros) continúa siendo 'no sostenible'. Y es que, la valoración actual de las parcelas de ambos consorcios apenas alcanza los 118.257.994 euros, una cantidad muy inferior a la calculada cuando se urbanizaron los terrenos en época del 'ladrillazo'.

La situación, no obstante, va por barrios y nada tiene que ver la realidad en Villalonquéjar con la del antiguo consorcio del Desvío. En el polígono industrial, el ritmo de ventas es constante y más o menos estable desde varios años y poco a poco se van colocando las parcelas disponibles. De hecho, desde que el Ayuntamiento se hiciera cargo de la gestión directa de los terrenos (a través de la sociedad ProBurgos), se han cerrado cinco ventas, aunque todas ellas ya estaban encauzadas previamente.

Aún así, en la ampliación de Villalonquéjar todavía quedan disponibles 60 parcelas con una superficie total conjunta de 753.712 metros cuadrados y un valor en el mercado de unos 50,5 millones de euros (se trata de la tasación mínima, que puede aumentar ligeramente en función de las ofertas que se reciban). La mayor parte del suelo disponible (580.320 metros cuadrados) tiene carácter industrial, mientras que la bolsa de suelo de carácter terciario cuenta con 110.092 metros cuadrados y la del suelo para equipamiento cuenta con otros 63.300 metros cuadrados.

A la vista de la evolución de los últimos años y el interés que continúa despertando entre los inversores el suelo de Villalonquéjar, desde el Ayuntamiento se confía en colocar las parcelas que quedan libres (o al menos su inmensa mayoría) en los próximos ejercicios. Es más, la paulatina reducción de la bolsa de suelo industrial en Villalonquéjar comienza a preocupar y el Ayuntamiento ya ha comenzado a mover papeles para desarrollar más suelo industrial en otros puntos del municipio, como el CAE.

En este sentido, los responsables de la Fundación Caja de Burgos, antigua gestora del consorcio, insistían esta misma semana en la necesidad de acelerar los trámites para dotar a la ciudad de nuevo suelo industrial en el menor plazo posible.

Muchas más dudas despierta aún la situación del antiguo consorcio del Desvío Ferroviario, que fue el que más sufrió los efectos de las crisis inmobiliaria y financiera años atrás. Ahora mismo, sólo en el entorno de la antigua estación de tren hay 11 parcelas disponibles para actuaciones residenciales, terciarias y de contingencia, con una superficie total de poco menos de 20.000 metros cuadrados de superficie, pero con aprovechamientos para 637 viviendas.

Son esas 11 parcelas las que condicionan toda la estructura del antiguo consorcio, al sumar un valor de mercado total de 55,6 millones de euros. Y eso que la valoración actual nada tiene que ver con la realizada en el momento de la urbanización de todo el entorno. Entonces, solo la tasación de las parcelas actualmente disponibles en ese entorno concreto se disparaba por encima de los 111 millones de euros. En algunos casos, como sucede con la parcela R02, donde se prevén hasta 96 viviendas, la valoración ha caído casi un 80% respecto a los cálculos iniciales (de 16,3 millones se ha pasado a un precio mínimo de 3,2 millones).

Aún así, el precio de algunas de las parcelas aún disponibles en el entorno de la antigua estación supera con holgura los 10 millones de euros. La más cara es la R13, de 3.267 metros cuadrados de superficie, 21.535 metros cuadrados de edificabilidad y aprovechamientos para un máximo de 134 viviendas. Otras, con menores aprovechamientos, mantienen valoraciones de entre 1,3 y 7,8 millones, en función de las características.

A diferencia de lo que se está viviendo desde hace años en Villalonquéjar, donde las ventas mantienen una tendencia más o menos estable, la venta de parcelas en el entorno de la antigua estación va por rachas, condicionadas al momento que atraviese el mercado inmobiliario. Así, tras muchos ejercicios sin grandes ventas, el año pasado se vendieron de tirón un par de las parcelas más grandes, incluida la reservada para la construcción de las Torres Dúo, que ingresó casi 22 millones de euros en una sola operación.

Esas ventas, sin duda bienvenidas, esconden un condicionante. Y es que, la venta de las parcelas que aún permanecen disponibles depende totalmente de la evolución del mercado inmobiliario de la zona. Un mercado que todavía tiene que asumir la creación de alrededor de 400 viviendas asociadas a las parcelas vendidas el año pasado.

Además, la 'herencia' del antiguo consorcio del Desvío Ferroviario incluye muchos otros activos (y los pasivos asociados). Así, en el entorno de la estación también permanecen disponibles dos parcelas de contingencia, asociadas a las antiguas naves de Renfe, que todavía no se han conseguido colocar. Y eso a pesar de que la propia Fundación Caja de Burgos proyectó en una de ellas años atrás la construcción de una suerte de vivero de empresas que finalmente quedó en papel mojado.

A mayores, el Ayuntamiento ha 'heredado' otro buen puñado de parcelas de diferente catalogación en otros puntos de la ciudad alejados del entorno de la antigua estación. Destacan, en este sentido, dos parcelas con aprovechamientos para 43 viviendas entre las dos en Fuentecillas, así como seis parcelas de suelo urbanizable con un valor de entre 260.000 euros y 3,4 millones de euros cada una.

Estas seis parcelas urbanizables suman aprovechamientos urbanísticos de 121.000 metros cuadrados, de acuerdo al Plan General de Ordenación Urbana. Cinco de esos seis sectores (S-24, S-27, S-28, S-29 y S-30) tienen carácter residencial (vivienda libre y protegida) y terciario junto a la nueva estación de tren, El Encuentro y el entorno de la Universidad y Las Huelgas. El sexto sector en liza (S-34), ubicado en el límite municipal junto al polígono Los Brezos de Villabilla, tiene carácter industrial.

La valoración conjunta de todos esos terrenos supera los 8,4 millones de euros, y aunque los aprovechamientos son enormes, se trata de sectores completos, en los que los promotores deberán afrontar todos los gastos asociados a la urbanización. Y eso son palabras mayores, teniendo en cuenta que la capital todavía cuenta con una buena oferta de suelo disponible en sectores ya urbanizados, fundamentalmente el S-3, el S-4, el S-7 y el S-8.

A todo este patrimonio, además, se le suman otras cuatro parcelas de suelo urbano no consolidado, entre las que se incluye la del antiguo recinto ferial de La Milanera, y cuyo valor combinado supera los 1,5 millones de euros, así como un local de 415 metros cuadrados valorado en 247.000 euros en la calle Siervas de Jesús.

Se trata, en su conjunto, de una enorme bolsa de suelo industrial y residencial llamado a condicionar las cuentas municipales y el desarrollo urbano de la ciudad aún durante varios años.

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