Menos viviendas y más caras: el stock a la venta en Burgos se desploma

Gabriel de la Iglesia

Burgos

Martes, 25 de marzo 2025, 07:17

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Es difícil de cuantificar, pero la caída del stock de vivienda disponible en Burgos es una realidad palpable y así lo vienen reflejando diferentes estudios elaborados al respecto. En uno de los últimos, publicado por Idealista el pasado mes de enero, el portal inmobiliario cifraba la caída del stock de viviendas en la provincia en un 21% a lo largo de 2024, una caída que se disparaba hasta el 31% en el caso de la capital provincial. En un solo año.

De hecho, un simple vistazo a este y otros portales inmobiliarios indican que ahora mismo hay poco más de un millar de viviendas en venta en Burgos capital, cuando hace no mucho tiempo se rozaban los 2.000 inmuebles.

Pero más allá de los datos más o menos concretos ofrecidos por los portales inmobiliarios, la caída del stock de viviendas es incuestionable. Así lo reconoce el presidente la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Burgos, Óscar Ortega Delgado, quien confirma que «estamos viendo caídas de stock por meses». Se trata, según abunda, de una tendencia que «se venía arrastrando desde hace años», pero que ha terminado de eclosionar en los dos últimos ejercicios.

También confirma esa tendencia Jonathan Sanguino, captador de viviendas de la Inmobiliaria San Pablo. A su juicio, el punto de inflexión llegó «en verano del año pasado». Fue entonces cuando la «escasez» de viviendas en el mercado de Burgos comenzó a hacerse plenamente palpable.

«Antes, de media, nos podían entrar un par de pisos en la inmobiliaria para su venta cada día. Hoy, nos entran un par de ellos a la semana, y a veces ni eso», explica Sanguino.

A su juicio, se trata de un «cambio de ciclo». Algo que, recuerda, ya sucedió tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, aunque las razones y consecuencias de aquello nada tienen que ver con la situación actual.

Vale, ambos profesionales concuerdan. Ahora mismo hay «mucha más demanda que oferta», tanto en Burgos como en buena parte del territorio nacional. Pero ¿por qué? Esa es la pregunta. Y la respuesta tiene múltiples aristas.

En primer lugar, Ortega Delgado apunta a la demanda retenida que pudiera haber permanecido latente en el mercado tras las sucesivas crisis que ha atravesado España a lo largo de este siglo. Sin duda, la entrada en el mercado de compradores que habrían estado contemporizando a la espera de encontrar un buen momento para adquirir vivienda es una variable a tener en cuenta, pero no responde por sí misma a la situación actual. Ni siquiera es la «razón más importante», entiende el portavoz de la patronal del sector.

Además, insiste Ortega Delgado, «hace 17 o 18 años de la crisis inmobiliaria y durante este tiempo han pasado muchas cosas». Es cierto que el sector de la construcción se paralizó «durante unos diez años», en los que «en Burgos no se construyó prácticamente ni una vivienda nueva», pero «a partir de 2017 o 2018 el sector se reactivó» y la grúas volvieron a poblar numerosos sectores urbanos, como el S-3 y el S-4. ¿Es suficiente ese ritmo de construcción? «No, pero no es nulo», subraya.

Además, según recuerda el portavoz de la patronal del sector, el mercado tiene sus propios tiempos. «Una vivienda no se hace de la noche a la mañana», sino que su promoción, preparación y construcción se prolonga durante varios años.

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En ese contexto, la realidad actual es que «prácticamente todas» las viviendas de nueva construcción que se están promoviendo en Burgos se están vendiendo sobre plano. En algunos casos, antes de que entren las máquinas en la parcela se han colocado todas y cada una de las viviendas proyectadas.

Pero la falta de stock no afecta en exclusiva al mercado de vivienda nueva, sino que se extiende también al mercado de vivienda usada. «Al final, los dos mercados van muy parejos», y cualquier distorsión en uno afecta al otro, subraya Ortega Delgado al tiempo que insiste en que la oferta existente ahora mismo «no cubre la demanda que hay».

Para muestra, un botón. Los plazos de venta se han reducido sensiblemente en los últimos tiempos y hoy en día, es «habitual» que la venta de una vivienda usada se cierre «en menos de una semana si está en precios de mercado» y tiene unas condiciones adecuadas.

Así lo corrobora también Sanguino, quien confirma que si la vivienda está en precio «se puede vender incluso en horas». «En los últimos tiempos hemos vendido muchas viviendas en la primera visita», subraya. De hecho, hoy en día no es tan raro que una vivienda ni siquiera llegue a entrar en el mercado, ya que la venta se cierra mediante el boca a boca.

Y hasta cierto punto, añade Sanguino, incluso da igual la zona. «Si el precio es acorde a su ubicación, se vende», aunque evidentemente hay zonas con mayor movimiento que otras.

Y hablando de precios, la escasez de vivienda en el mercado está derivando en un aumento de precios. Echando mano de nuevo a los informes de los portales inmobiliarios, el precio de la vivienda se ha incrementado alrededor de un 5% en el último año en Burgos.

De acuerdo a los informes de Idealista, el metro cuadrado se paga hoy en día a 1.200 euros de media en la provincia, que ascienden hasta los 1.851 en el caso de la capital provincia. Se está lejos aún de los máximos históricos registrados durante el boom de principios de siglo, pero la tendencia en los últimos ejercicios es claramente al alza, como demuestra también el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), que cifra en un 10,6% el aumento de precios en 2024 en el conjunto de Castilla y León.

Este último índice también destaca una circunstancia. Y es que, el incremento de precios está siendo más intenso en la vivienda de nueva construcción. Y lo está siendo por una razón concreta: «el coste de construcción se ha incrementado del orden de un 30% o 40% desde el inicio de la guerra en Ucrania», explica Ortega Delgado. Y ese aumento de costes, evidentemente, repercute directamente sobre los clientes finales.

Con todo, los desequilibrios que se están observando en los últimos tiempos en el mercado de venta están afectando también al mercado de vivienda en alquiler, el cual tiene sus propias características, pero que no se puede disociar del primero. «Hay menos stock de vivienda en venta y menos aún de vivienda en alquiler», cuyos precios, además, están incrementándose a mayor ritmo y se mueven ahora mismo en máximos históricos. De acuerdo a los informes de Idealista, hoy se pagan de media 8,5 euros el metro cuadrado al mes en la provincia, tras un aumento del 8,7% en términos interanuales. Y eso teniendo en cuenta que Burgos no está viviendo una situación tan crítica como otras grandes ciudades.

De hecho, a juicio de Sanguino, la escasez de vivienda en alquiler y su encarecimiento puede ser una de las razones que expliquen en parte la caída del stock de viviendas en venta. «Los propietarios tienen una enorme incertidumbre e imponen condiciones muy duras para el alquiler, que en algunos casos ha duplicado su precio» y eso hace que posibles arrendatarios se muevan al mercado de compraventa. «Al final, una persona echa cuentas y ve que le sale más barato pagar una hipoteca que un alquiler y decide comprar», explican desde San Pablo.

Además, en la ecuación aparece otra variable muy a tener en cuenta. Y es que, aunque su cálculo es muy dificil, en Burgos hay una importante bolsa de viviendas vacías que no están en el mercado de venta ni en el de alquiler porque a sus propietarios, «por lo que sea, no les interesa». «Quizá, si los precios siguen subiendo aflorarán parte de esas viviendas», adquiridas en algunos casos en la época del boom inmobiliario, cuando los precios eran aún más elevados que ahora, aventura Sanguino.

En todo caso, y a la vista del contexto actual, desde la patronal se lanzan dos mensajes concretos. El primero es que la cosa parece que «va para largo», ya que en un sector como en inmobiliario no se corrigen las desviaciones de un día para otro; el segundo es que las administraciones «pueden y deben intervenir».

«Recordamos con cariño cómo hace 20 años, ante una situación similar de escasez de viviendas, la Junta de Castilla y León puso en marcha el Programa Revival», afirma Ortega Delgado. Aquel plan convertía a la administración autonómica en una suerte de intermediario entre propietarios e inquilinos, otorgando mayor seguridad a ambas partes y facilitando la puesta en el mercado de parte de esas viviendas vacías, asegura el portavoz de la patronal al tiempo que insiste en que «Burgos tiene suelo» suficiente como para absorber toda la demanda actual.