Ya se cancelan más hipotecas de las que se constituyen en Burgos

En este sentido, entre enero y septiembre de este año se constituyeron un total de 1.907 nuevas hipotecas sobre viviendas en la provincia de Burgos. Se trata de un desplome del 30% respecto a los datos acumulados durante el mismo periodo del año pasado, que acabó siendo el mejor ejercicio de la última década.

El aumento de los tipos y las incertidumbres económicas parecen haber impactado de lleno en la línea de flotación del mercado, que este año ha regresado a cifras de 2018, echando por tierra todos los incrementos vividos desde entonces.

Además, el contexto general en el que se mueve ahora mismo el mercado ha provocado otro cambio más que sustancial, como es el incremento de operaciones de amortización parcial o total de las hipotecas constituidas tiempo atrás.

Según apuntan los datos del INE, de hecho, en los tres primeros trimestres de este año se han firmado más cancelaciones de hipotecas (2.201) que constitución de hipotecas nuevas, una circunstancia que no se veía en el mercado de Burgos desde el año 2015.

Así lo confirman fuentes del sector, como Luis Fernando del Olmo, director del área de Procesos Crediticios de Cajaviva Caja Rural, quien reconoce que en los últimos meses han proliferado las amortizaciones parciales o totales, fundamentalmente de hipotecas sujetas a tipos variables. «Es una operación lógica si el cliente cuenta con liquidez suficiente», asegura Del Olmo.

Y no es para menos. Calculadora en mano, el aumento de los tipos ha provocado que la mensualidad para una hipoteca media (entendido como tal un crédito de 120.000 euros a 25 años) se ha incrementado en alrededor de 255 euros en los dos últimos ejercicios, según apunta Del Olmo, quien insiste, eso sí, que se trata de importes medios. En muchos casos concretos, el incremento de la mensualidad puede haber sido muy superior en función de las condiciones particulares de la hipoteca.

A mayores, el responsable del área crediticia de la entidad destaca también otras consecuencias que parecen haber venido de la mano del aumento del Euribor en los últimos meses. Así, por ejemplo, las diferentes entidades han recrudecido su particular 'guerra' para robarse los clientes entre ellas a base de ofertas y capacidad de renegociación de las condiciones hipotecarias.

«Ahora mismo, mucha gente nos pregunta posibilidades de renegociación de hipotecas a tipo variable», explica Del Olmo, y las diferentes entidades usan todas las habilidades comerciales de que disponen para atraer clientes 'atados' anteriormente a otras. En el caso de Cajaviva Caja Rural, subraya, esa estrategia ha permitido incrementar el volumen de créditos concedidos a pesar de que la firma de nuevas hipotecas se ha desplomado en los últimos meses.

En este caso, los registros del INE también demuestran este cambio de escenario, si bien, el punto de inflexión es anterior, puesto que la estadística de operaciones de cambio de las condiciones hipotecarias se disparó a inicios de 2021, y desde entonces se mantiene en niveles muy superiores a los de años anteriores.

A este respecto, llama también la atención la irrupción de las hipotecas mixtas, que han pasado de ser casi anecdóticas a absorber buena parte de la cuota de mercado. En el caso concreto de algunas entidades de crédito, como Cajaviva Caja Rural, este formato de hipotecas ya supone la práctica totalidad de las nuevas operaciones que se firman, tal y como explica Del Olmo.

Habrá que ver, llegados a este punto, si todos estos cambios en el mercado hipotecario se consolidan en el tiempo o se trata de ajustes meramente coyunturales.

En este sentido, Del Olmo aventura que el aumento de los tipos de interés parece estar «cerca del límite» y no se prevén más incrementos considerables del Euribor en el corto y medio plazo. Lejos de ello, las previsiones que se manejan pasan por una «estabilización» de los tipos durante unos meses y un posterior descenso lento y paulatino hasta valores cercanos al 3%. En ese escenario, la opción de mantener un tipo fijo «durante tres o cinco años» para a partir de ahí indexarlo al Euribor se antoja una opción interesante.

Eso sí, el propio Del Olmo reconoce que es difícil hacer previsiones a largo plazo, habida cuenta de la «incertidumbre» en la que se mueve ahora mismo la economía internacional, sujeta a una miríada de factores que pueden desnivelar la balanza hacia un lado o hacia el otro.

En todo caso, tal y como insisten los expertos, el escenario en el que ahora mismo se mueve el mercado hipotecario «no es excepcional». Ni muchísimo menos. De hecho, lo «excepcional» era lo que se vivió durante varios años antes de que el BCE comenzara a combatir la inflación a base de subidas de tipos, con el Euribor en niveles incluso negativos.

Lo que parece que de momento aguanta es la morosidad, que se mantiene en índices «muy bajos», al menos en Burgos. A este respecto, la clave parece residir en la fortaleza que está demostrando el mercado laboral. «De momento no estamos vienes problemas en este sentido. De hecho, la tasa de morosidad que se maneja en Burgos es incluso inferior a la del conjunto de España», explica Del Olmo.