El mercado hipotecario se adapta contrarreloj al cambio de escenario por la subida de tipos

Esa es, al menos, la percepción general que se puede compartir teniendo en cuenta el anterior punto de partida. Sin embargo, desde las entidades financieras insisten en que lo vivido durante los últimos años no es sino una «anomalía». Así lo subraya Javier Casado, director de Área de Negocio de Cajaviva, quien afirma que las últimas decisiones del BCE están devolviendo la «normalidad» al mercado, aunque lo están haciendo de manera un tanto abrupta. No en vano, en apenas unos meses, el Euribor 12, referencia para las entidades en Europa, se ha incrementado desde valores prácticamente nulos hasta el 2,8% en noviembre. Ese índice, sumado al diferencial aplicado por las propias entidades en sus productos hipotecarios, sitúa los tipos para los clientes en el entorno del 4,5%. Y ese, a juicio de Casado, sí es un índice equilibrado.

Mismas impresiones comparten desde otra de las grandes entidades de crédito con presencia en Burgos, como es Ibercaja. Su jefe de Estrategia Comercial, Víctor Royo, también considera que la evolución del mercado hipotecario en la última década tenía mimbres «anómalos» y ahora se está equilibrando a marchas forzadas para frenar la inflación. De hecho, asegura, «lo que estamos viviendo es un proceso de normalización de los tipos de interés».

Sin embargo, ambos reconocen que la actual subida de tipos se ha implantado de manera «más acelerada de lo previsto» y eso, evidentemente, ha generado un impacto directo sobre aquellos clientes sujetos a hipotecas variables. Durante la última década, dichos clientes se han «beneficiado» del contexto del mercado, pero aquellos que han tenido que revisar sus hipotecas en los últimos meses han visto cómo se incrementaban muy sensiblemente sus cuotas mensuales. «Para una hipoteca media de unos 120.000 euros, podemos hablar de un incremento de entre 200 y 250 euros más al mes», calcula a bote pronto Casado. El impacto, en este sentido, es más que evidente.

A pesar de ello, desde las entidades confían en que ese incremento de las cuotas no derive en impagos. Al menos de momento. Y es que, según insisten, en sistema está hoy en mejores condiciones que durante la crisis de 2008. A ello ayudan varias circunstancias.

La primera es que la tasa de ahorro de los españoles «alcanza niveles récord», nunca antes vistos. A ello se le suma el hecho de que el empleo, por el momento, resiste a los vaivenes internacionales y que en esta ocasión se han puesto en marcha medidas de flexibilización por parte del Gobierno y las propias entidades para intentar garantizar el pago de las hipotecas a los colectivos vulnerables.

A este respecto, tanto desde Cajaviva como desde Ibercaja ponen en valor la adhesión de los principales bancos al 'Pacto por las Hipotecas', una batería de medidas impulsada por el Ejecutivo de Madrid que incluye la posible ampliación de plazos, carencias en el pago y facilidades para migrar hipotecas variables afijas, entre otras cuestiones, a partir del 1 de enero de 2023.

En este escenario, la tasa de morosidad es hoy en día «muy baja» y, aunque se vea incrementada en los próximos meses, las entidades no prevén una debacle. «De momento no creemos que vaya a haber grandes impagos», sostiene Casado.

La pregunta ahora es qué va a pasar a lo largo de los próximos meses. El BCE ya ha avisado de que habrá nuevas subidas de tipos para combatir la inflación, aunque su aplicación dependerá de la evolución de los propios mercados financieros. En este sentido, Casado aventura que «en 2023 se podría volver a tocar techo» en este sentido, con un Euribor de entre el 3,25% y el 3,5%, lo que sumado a los diferenciales bancarios podría dejar a los clientes un interés para las hipotecas de alrededor del 5%.

Habrá que ver en qué se traduce ese cambio de dirección, ya que, aunque se trata de tipos sensiblemente más elevados que los registrados hasta ahora, España es «un país de propietarios». Esto es, probablemente haya una «ralentización» en el mercado hipotecario, pero «de momento se mantiene un cierto dinamismo», explica Casado.

Así de hecho lo demuestran las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, último mes con datos oficiales, se suscribieron en la provincia de Burgos un total de 261 nuevas hipotecas, lo que supone un incremento del 6% respecto a los datos de septiembre de 2021. Además, y a pesar de que dicho incremento se ha desacelerado tímidamente respecto a los meses previos, la fotografía del acumulado en el año ofrece una imagen positiva, con 2.568 operaciones, un 17,2% más que en el mismo periodo del pasado ejercicio.

Lo que sí se prevé es un cambio en la tendencia. De hecho, durante los últimos meses ya se ha comenzado a observar. Así, las hipotecas a tipo fijo, absolutas dominadoras del mercado en los últimos tiempos, están empezando a ceder espacio a las variables. En el caso de Ibercaja, por ejemplo, el peso de esta fórmula dentro de su mercado particular se ha reducido cinco puntos en apenas cuatro meses.

«Ahora, quizá ya sea tarde para ir a tipos fijos, y cada vez se están comercializando más productos a tipo variable o incluso mixto», una fórmula que permite aplicar un tipo fijo durante los primeros años de la hipoteca para después pasar al tipo variable, confiando en la estabilidad del sistema, concluye Casado.