¿Convertir una lonja en un apartamento para vivir o invertir? Ojo con los requisitos

Todos hemos visto algún local tapiado al que se le podría sacar un buen provecho –y beneficio– transformándolo en apartamento. Es, de hecho, un cambio que los municipios admiten para ampliar la oferta de vivienda sin ocupar suelo nuevo. Pero una lonja no se convierte en una vivienda sólo porque la saneemos y la dejemos mona. Antes de registrar el cambio en el catastro, hay que atar muchos cabos.

Para empezar, porque si alguna vez fue un chollo, dejó de serlo hace ya mucho. Se trata de una fórmula que vivió su primer 'boom' hace casi dos décadas, cuando enfilábamos el camino hacia la crisis hipotecaria. Desde entonces, no ha sido ajena a los vaivenes de un mercado inmobiliario que se acerca de nuevo a los precios de aquella burbuja. «En el último año, el precio de venta de los locales que admiten esta rehabilitación ha experimentado la misma subida que las viviendas, entre un 5% y un 10% como media en función de la ciudad. En algunas, el incremento es de hasta el 20%», explica Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com.

Es cierto que sigue siendo en torno a un 30% más barato que comprar piso en el mismo portal, pero ya no es una alternativa apta para el perfil de comprador más habitual hace veinte años. «Al principio, era una oportunidad sobre todo para los más jóvenes. Hoy, en cambio, es complicado para un único sueldo, y está empezando a ser la solución para familias que antes tenían otras opciones a las que ahora no llegan», añade el experto. Sumemos otro matiz: las hipotecas para la adquisición de locales son más caras que para la compra de residencia. Los bancos vinculan lonja con establecimiento comercial, lo que se traduce en más riesgo para ellos y menor financiación, mayores intereses y reducción del plazo de amortización para nosotros.

Si ya tenemos resuelta la parte económica, toca prestar atención a los permisos legales. De entrada, porque este tipo de cambio de uso no está permitido en todas las zonas. Cada ayuntamiento tiene sus planes urbanísticos y ordenanzas para determinar dónde admite la transformación de un local en vivienda –preservando las calles comerciales, normalmente–, así como para establecer qué usos pueden dar sus propietarios a las nuevas residencias –imponer que sea el domicilio habitual del dueño o el inquilino, por ejemplo– o incluso acotar por cuánto se pueden vender referenciando el precio del metro cuadrado al de las viviendas de protección oficial. Y, ojo, porque también puede cambiar esta regulación en cualquier momento para establecer nuevas restricciones y hasta suspender la concesión de licencias. «Tienen que equilibrar las cosas para que no haya demasiados bajos vacíos que, por lo que sea, ya no tienen salida comercial sin que estas transformaciones favorezcan la sobreexplotación turística o impidan el establecimiento de nuevos negocios que, al fin y al cabo, son los que dan vida a las calles», justifica Font.

Ahora es cuando debemos empezar a fijarnos en el propio local, que al final es el que tiene la última palabra. Para empezar, tiene que estar en un inmueble residencial –así que nada de naves industriales o edificios de oficinas– y, además, el cambio de uso tiene de contar con el permiso de la comunidad de propietarios de la finca. ¿Pueden los vecinos impedir que convierta un local en mi casa? Sí, sí pueden si así lo recogen los estatutos, así que conviene preguntarlo antes de hacerse ilusiones.

Y llegamos a la reforma, que ha de cumplir con todos los requisitos establecidos en primera instancia en el Código Técnico de la Edificación que regula todas las construcciones en España y afinados después por normas autonómicas y ordenanzas municipales. Así, factores tan básicos cómo las dimensiones del espacio, la altura mínima o dónde se puede instalar la salida de humos varían en cada localidad. Si el vendedor no nos entrega un informe urbanístico favorable que refleje la conformidad del Ayuntamiento al cambio de uso de ese local concreto, lo mejor es visitarlo junto a un arquitecto o arquitecto técnico que conozca la regulación de nuestro municipio. «De cada veinte que vemos, diría que sólo uno es apto. Hay que entender que cuando transformas un local en una vivienda, estás haciendo una vivienda nueva y, por tanto, tiene que cumplir toda la normativa que se le pide a una vivienda de 2024», advierte Amaya Vildósola, arquitecta de MKR Soluciones. «En el confinamiento vimos que una casa no puede ser sólo un habitáculo donde poner una cama y montar una cocina y un baño, así que las administraciones están intentando mejorar las condiciones de habitabilidad de estos locales y eso es mucho más que una cuestión de metros cuadrados. También hay que contemplar la iluminación, la ventilación, la privacidad, el aislamiento…», subraya.

Este visto bueno previo puede sumar otros 600 u 800 euros al presupuesto final, cierto, pero de todas formas vamos a tener que acudir a un profesional; el ayuntamiento no da el permiso de obra sin aprobar antes un proyecto técnico y después no entrega la licencia de primera ocupación sin que un profesional firme el certificado de fin de obra. Así que mejor contar con un técnico desde el principio para llegar a buen puerto e incluso para averiguar ya en ese primer momento si podremos incluir las mejoras a la accesibilidad o la eficiencia energética que subvencionan tanto la UE como las comunidades.

Si visitamos un local con idea de transformarlo en nuestro domicilio, la arquitecta Amaya Vildósola, nos aconseja que lo hagamos prestando atención al menos a los siguientes puntos.

Nivel . El suelo de la futura vivienda tendrá que estar por encima de la cota de la calle.

Accesibilidad. Es un requisito para cualquier vivienda nueva. Un bordillo se puede modificar, pero si para entrar al local hay que subir escaleras...

Altura. nos tiene que dar margen para que tras la obra queden como mínimo 2,5 metros, aunque en ocasiones en los baños se permite algo menos.

Ventanas . Deben ser de un tamaño adecuado a la habitación y estar a una altura que preserve la privacidad.

Distribución. Los pilares y muros de carga deben permitir adaptar el espacio al nuevo uso.