Ático, bajo con jardín, primero... ¿Qué pisos se venden mejor?

Entre este anuncio (Se vende piso céntrico. Tres habitaciones, dos baños, exterior. 95 metros cuadrados. Para entrar a vivir. 260.000 euros) y este otro (Se vende piso en el Centro Histórico. Tres habitaciones, dos baños. Pequeño balcón en el salón. 85 metros cuadrados útiles. Reforma reciente. 300.000 euros) apenas hay diferencias a simple vista. Ambos están ubicados en el centro de la ciudad, en este caso Málaga, los dos tienen tres habitaciones y dos baños, una superficie parecida y ninguno de los pisos necesita grandes obras. Sin embargo, el primero lleva más de seis meses a la venta y el segundo no estuvo ni tres semanas en el mercado. ¿A qué se debe? ¿Por qué viviendas en apariencia tan similares y en una zona con una demanda más o menos estable no se venden igual de rápido? «Tú lo has dicho. En apariencia, porque si bajamos al detalle es cuando se ven las diferencias. Una casa que está dentro del precio de mercado se vende en dos meses como mucho, sobre todo en las grandes ciudades. Si no es así, es porque la casa o el edificio en la que está ubicada tienen algún problema», explica Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).

En el caso que nos ocupa, el 'problema' del piso es que se trata de una primera planta de un edificio situado en una calle muy estrecha y con un bar de copas justo debajo. «Este tipo de viviendas son muy difíciles de vender porque generan muchas incomodidades a los vecinos, sobre todo a los de las plantas más bajas. A veces ocurre que la ubicación es muy buena, pero las circunstancias concretas de la casa no responden al perfil de vivienda que se espera en esa zona. Por ejemplo, que el edificio esté situado en un callejón en lugar de en una calle principal, que tenga un determinado tipo de negocio en el bajo, que sea interior, vecinos conflictivos...», enumera Lola Alcover, secretaria del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de España (COAPI).

Además del precio y la ubicación, «los dos parámetros más importantes a la hora de decidirse por una casa», los compradores suelen tener muy en cuenta una serie de características que pueden hacer que la vivienda en cuestión les enamore a primera vista o ni siquiera quieran ir a visitarla, sobre todo después del confinamiento. «Ahora han entrado en juego una serie de exigencias que hace poco más de un año ni se planteaban, como los balcones y terrazas o disponer de un espacio para poder teletrabajar», coinciden los agentes inmobiliarios. ¿Qué pisos se venden mejor? Los expertos responden.

La altura de la vivienda es una de las características que más se valoran a la hora de comprar una casa. Los primeros pisos, por ejemplo, son los que peor se venden en general porque suelen «ser más oscuros y ruidosos que el resto de viviendas del edificio por su cercanía a la calle», justifica el presidente de AEPSI. Todo lo contrario a lo que ocurre con los áticos, la «joya de la corona» del inmueble. Siempre, eso sí, que el comprador esté dispuesto a pagar hasta un 50% más por disfrutar de las vistas y la terraza que suelen acompañar a este tipo de viviendas.

Según un estudio realizado el año pasado por el portal Idealista, los áticos de las principales capitales españolas cuestan un 27% más de media que las viviendas de las plantas intermedias del mismo edificio. Aunque en ciudades como Guadalajara, Valencia o Sevilla, el sobreprecio supera el 50% en la mayoría de los casos. La exclusividad de este tipo de inmuebles también viene determinada por su escasa oferta, puesto que apenas una de cada diez casas puestas a las venta en España son áticos. Una proporción que ni siquiera alcanza el 3% en ciudades como Bilbao, Logroño o Soria. «No cabe duda de que son el producto estrella, sobre todo en las grandes capitales», resume Lola Alcover.

En el caso de los bajos con jardín, la segunda opción más demandada después de los áticos, el perfil del comprador suele ser casi siempre el de una familia con hijos pequeños. «Disponer de un trocito de verde en plena ciudad es un aliciente muy importante para muchos compradores», explican los expertos inmobiliarios. Y cuando no es posible acceder a un ático o un bajo con jardín, muy demandados pero también escasos, «las viviendas que mejor se venden son las situadas a partir de la tercera planta», señala Iñaki Unsain, con más de quince años de experiencia en el mercado inmobiliario.

«Un piso de tres habitaciones que solo tiene un baño y además resulta imposible añadirle un segundo es muy difícil de 'colocar' en el actual mercado inmobiliario. Es más, te diría que muchos compradores casi prefieren renunciar a un dormitorio que a un cuarto de baño», asegura la secretaria del Consejo General del COAPI. Todos los inmuebles tienen su propio nicho de mercado, pero no cabe duda de que el confinamiento ha cambiado las prioridades de buena parte de los potenciales compradores. «Ahora mismo se valoran mucho las casas con balcón y ya ni te cuento las que tienen terraza. Otro aspecto que también se tiene muy en cuenta respecto a la distribución interior de la vivienda es que disponga de espacio para trabajar desde casa», expone Iñaki Unsain. «Y si encima tiene garaje ya es la bomba, sobre todo en los centros de las ciudades», añade Alcover.

En el otro lado de la balanza se encuentran los pisos sin ascensor o interiores, los más complicados de vender en el mercado actual. «El precio tiene que compensar mucho para que una persona o familia se meta ahora mismo en una vivienda de estas características. Uno de los aspectos que más se valora hoy en día es la luz y los pisos que no dan a la calle son muy oscuros. Cuando hablamos de vivendas interiores, no me refiero a las que dan a un patio de manzana maravilloso sino a las que no les entra la claridad por ningún lado», precisa Unsain.

En este apartado, los expertos inmobiliarios diferencian entre las casas pequeñas de una o dos habitaciones, que se suelen comprar como inversión para alquilar o como vivienda 'puente' y las de mayor tamaño o familiares, que se adquieren con la idea de instalarse en ellas de manera definitiva. En el caso de las primeras, los compradores prefieren no tener que liarse con obras más allá de un pequeño lavado de cara. «Por norma general, la gente no es muy partidaria de tener que meterse en obras y menos cuando compras una casa con la idea de vivir en ella solo unos años. Sin embargo, cuando se trata de viviendas familiares, la mayoría de los compradores acaba reformándola para adapatarla a sus gustos y necesidades», explica el personal shopper inmobiliario. Claro que también hay excepciones. «Depende del perfil del comprador. Es relativamente frecuente el caso de parejas o personas que viven solas y buscan apartamentos para reformar y dejarlos a capricho».

A la hora de comprar una casa es fundamental comprobar el estado del edificio. Y no solo desde el punto de vista de la edificación, que también, sino desde el económico. «Es importante conocer las cuentas de la comunidad, ver si hay obras o derramas pendientes y asegurarse de que todo está en orden», aconseja Iñaki Unsain. Las viviendas que tienen pendiente de pago alguna deuda o reformas muy costosas como la rehabilitación de la fachada o el tejado también son más complicadas de vender a no ser que se compense en el precio. «Sobre todo cuando son presupuestos abiertos y el comprador no sabe a qué cantidad de dinero se enfrenta», explican los agentes inmobiliarios.

Al margen de las derramas, hay edificios que tienen más solera que otros y que en cuanto sale a la venta una vivienda tienen a varios compradores en la puerta, ya sea por los vecinos que residen en él como por el arquitecto que lo diseñó o su importancia histórica en la ciudad. «La eficiencia energética es otro de los aspectos que cada vez se valoran más por los compradores», concluye el presidente de AEPSI.