Se vende casa con inquilino

En resumen, el comprador adquiere la propiedad del inmueble por una cantidad bastante inferior a la de mercado, pero a cambio no tiene derecho a disfrutarla ya. Lo hará cuando el inquilino fallezca, de ahí que el precio final de la vivienda no solo dependa de su valor en el mercado, sino también (y mucho) de la edad del propietario (el vendedor). Cuanto más 'joven' sea, más barata será la propiedad, y viceversa. Estas son las claves de la compraventa de una nuda propiedad.

Antes de nada, es conveniente aclarar que la propiedad de un inmueble se divide en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. La primera es algo así como la titularidad de la casa y la segunda, el derecho a usarla. De esta manera, «una persona puede vender la propiedad de la vivienda, pero reservarse el derecho a disfrutarla de por vida», aclaran en el portal Idealista. Esto es justo lo que ocurre cuando un particular o una empresa compran una vivienda en estas condiciones, un tipo de operación cada vez más demandada por los mayores de 65 años para rentabilizar su patrimonio y disponer así de dinero contante y sonante en su cuenta corriente.

«Al vendedor se le ofrece la posibilidad de obtener un dinero por su casa al tiempo que sigue residiendo en ella como usufructuario hasta que lo desee o hasta que se muera, sin tener que pagar nada por ello al nuevo propietario. Eso sí, debe hacerse cargo de los gastos ordinarios de la vivienda: IBI, seguros, comunidad, suministros...», añaden en la sección inmobiliaria de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). La nuda propiedad, al igual que una compraventa convencional, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Uno de los grandes atractivos de esta fórmula es que la venta de la vivienda no se realiza a precios de mercado, sino con descuentos que pueden llegar a alcanzar hasta el 50% en función de la edad de los inquilinos. «Resulta más económico porque existe la incertidumbre sobre cuánto va a durar el usufructo. Es decir, cuánto tiempo va a vivir. A menor edad del inquilino, más barato sale el piso, ya que en teoría el comprador deberá esperar muchos más años para poder disponer de la plena propiedad del inmueble», explican en la OCU.

Según Montserrat Junyent i Martí, «el precio al que finalmente sale al mercado el inmueble se suele calcular en función de unas tablas en las que, básicamente, se tienen en cuenta dos variables: el valor real de mercado del inmueble y la esperanza media de vida en nuestro país. Ahora bien, esto no es una ciencia exacta y ahí está el riesgo cuando se compra una nuda propiedad. Puede pasar que un inquilino de 68 años muera con 72, pero también que uno de 83 viva hasta los 96. Son elementos incontrolables».

La Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones establece una fórmula para calcular el valor del inmueble, que consiste en restar a 89 la edad del usufructuario. «El resultado ofrece el porcentaje que se debe aplicar al precio total de la vivienda, que no puede superar el 70% su valor y con un límite mínimo del 10%. Por ejemplo, el precio de la nuda propiedad de un piso de 250.000 euros con un inquilino de 70 años sería de 202.500 euros. En este caso, la fórmula sería 250.000 x (89-70)= 250.000 x 19%= 47.500 euros. 250.000 - 47.500= 202.500 euros», ejemplifican en la OCU.

Las posibilidades de cobro son varias, en función de cómo pacten las partes la fórmula de cobro. Se puede acordar un único pago (el vendedor recibe el importe total al inicio de la operación) o establecer una renta vitalicia, la fórmula más extendida. En este caso, el inquilino recibe una pensión mensual mientras viva. La cantidad final acordada entre ambas partes también se suele obtener mediante fórmulas matemáticas en las que se tienen en cuenta distintas variables. La asesora jurídica del COPAI pone un ejemplo que ella misma gestionó. Se trata de la compra de la nuda propiedad de un piso valorado en más de un millón de euros en el centro de Barcelona en el que reside un hombre septuagenario y cuya pensión mensual se estableció en 1.800 euros al mes. «Hay que hacer bien los números porque este tipo de operaciones no siempre compensan. Hay veces que a los inquilinos les sale más a cuenta alquilar su casa e irse a otra más pequeña que vender la nuda propiedad».