Lo que debes saber antes de ampliar la hipoteca

Cuando firmamos una hipoteca, en cierto modo asumimos que nuestras circunstancias económicas no van a variar en años, pero no siempre es así y hay ocasiones en las que quizá nos interese cambiar las condiciones del préstamo. Esto no tiene por qué ser malo; podemos pedirlo si pagamos las cuotas con apuros, pero también si necesitamos financiación para otros proyectos y una manera de lograrla es sumarla a ese contrato a largo plazo que ya tenemos con el banco. En ambas circunstancias podremos solicitar una ampliación de la hipoteca –una novación–, aunque no es la única alternativa que hay que analizar.

Vayamos con el primer supuesto. Nuestros ingresos han caído y queremos que nos rebajen la cuota a cambio de alargar la vida del préstamo. Estaremos, por tanto, más años pagando intereses (que el banco además elevará), por lo que al final el crédito nos saldrá más caro. Esto quiere decir que la opción es más interesante cuanto menos tiempo nos quede por pagar. Además, la rebaja de la mensualidad será menor cuanto mayor sea el plazo pendiente. El banco es libre de aceptar o no. Lo decidirá evaluando de nuevo nuestra solvencia, asegurándose de que estamos al corriente de pago y mirando con más atención a qué edad terminaríamos de abonarla. Si está reflejada en el contrato original, podrá cobrarnos una comisión que, para este caso, no podrá exceder del 0,1% del capital pendiente. Por otra parte, junto a los intereses, podrá modificar las condiciones para la ejecución en caso de impago o exigir avalistas.

Si, en cambio, lo que necesitamos es financiación para, por ejemplo, montar un negocio, comprar una segunda vivienda o hacer una reforma en la residencia hipotecada, podemos pedir una ampliación de capital en vez de un préstamo específico para esos proyectos. Estaríamos cargando en la hipoteca la nueva deuda con el consecuente incremento del importe de las cuotas. Si acepta, el banco decide cuánto dinero más nos presta, aunque lo habitual es que ponga el tope en el 80% de la tasación de la vivienda ya hipotecada. Un matiz: ese 80% no es deuda nueva, sino lo máximo que podremos sumar entre el capital pendiente y el dinero que solicitamos como ampliación. Del mismo que en el otro supuesto, la entidad es libre para establecer la comisión de novación –aquí no hay un máximo legal, pero sí la obligación de que estuviera explicitada en la primera versión de la hipoteca– así como los nuevos intereses, las condiciones para la ejecución o los avales.

Hay una tercera opción, que es jugar con ambas cosas y solicitar a la vez más tiempo y más capital, pero, en cualquier caso, nuestra decisión implica modificar las condiciones en que se nos prestó inicialmente el dinero, lo que debe quedar reflejado en escritura pública y en el registro de la propiedad. Ambas cosas debe pagarlas el banco, al igual que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El único desembolso al que está obligado el cliente es el de la nueva tasación.

Una vez que sepamos cuánto nos cuesta realizar todos los trámites de la novación y cómo encarece el préstamo, cabría investigar si podemos llevarnos la hipoteca a otro banco que nos ofrezca mejores condiciones. Esto sería una subrogación y nos daría la oportunidad de partir de cero y pedir un préstamo más ajustado a nuestras necesidades actuales, lo que a priori puede parecer una ventaja. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el movimiento implica, por un lado, la cancelación de la hipoteca con el primer banco y, por otro, la contratación de la nueva con la segunda entidad.

Por tanto, primero tendríamos que pagar una comisión de subrogación a la entidad que abandonamos. Si la hipoteca es anterior a 2019, será la que figure en la escritura, pero si es posterior su importe dependerá del tipo que tengamos. Si es fijo será de hasta un 2% si el cambio de entidad se da durante los diez primeros años de vida de la hipoteca y 1,5% si es pasado ese tiempo. Si, en cambio, es variable, hay dos opciones: pagar un máximo del 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% durante cinco. Después, al solicitar el nuevo préstamo con otra entidad, habrá que pagar una nueva tasación y quizá también una comisión de apertura e incluso comprometerse durante algún tiempo a contratar otros productos que incrementen nuestra vinculación con el banco. Además, hay que tener en cuenta que el proceso puede ser más lento que solicitar una novación.

La tercera posibilidad es solicitar un préstamo personal. No suele salir a cuento porque este tipo de financiación tiene unos intereses más altos que una hipoteca, de modo que es desaconsejable cuando el banco permite la novación, logramos una subrogación con buenas condiciones o si nos faltan pocos años para amortizarla. Si, en cambio, nos queda mucho por pagar, los gastos de extender el capital pueden resultar mayores que los intereses del crédito personal, pese a que priori éstos sean más elevados.