Sentencia «pionera» del Supremo sobre las prórrogas y preavisos en los arrendamientos

Una sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que el preaviso y las prórrogas de los arrendamientos no son obligatorias si se pacta su exclusión. El origen del litigio, que ha generado esta jurisprudencia, tiene lugar en la interpretación de una cláusula del contrato de arrendamiento, en la que se acuerda que el arrendamiento no podrá ser prorrogado y que finalizaría sin necesidad de preaviso por parte del propietario de la finca, es decir, sin necesidad de avisar con un año de antelación.

La abogada vallisoletana Celia Miravalles, que representaba a la propiedad, ha sido quien ha obtenido esta sentencia favorable del Tribunal Supremo que, de este modo, «interpreta con plena claridad el principio de la libre autonomía de la voluntad de la partes y la validez del pacto que excluye la prórroga tácita del contrato de arrendamiento», informan desde el propio despacho especialista en derecho agrario.

Transcendencia jurídica

La Sentencia de fecha 8 de mayo de 2024 (nº 624/2024) «es una sentencia pionera, y de gran transcendencia jurídica», señalan estas mismas fuentes, ya que «resuelve una cuestión jurídica controvertida con notoriedad en los tribunales provinciales y carente de jurisprudencia del Tribunal Supremo», y es que las partes pueden llegar a los acuerdos que crean convenientes si no es una materia imperativa como puede ser la duración mínima de los cinco años.

Por otra parte, se sostiene por el Tribunal que la nueva ley de arrendamientos rústicos de 2003 se fundamenta en la vigencia del principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, como de igual forma resulta de su exposición de motivos, y que, en consecuencia, el pacto de la exclusión de la prórroga del contrato es perfectamente lícito.

Es posible, dentro de las facultades dispositivas de las partes, que éstas pacten un plazo superior de duración mínima de cinco años del contrato, pero también es posible, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, eliminar el régimen de las prórrogas tácitas del contrato, así como excluir la necesidad de dicha notificación previa o preaviso para recuperar las fincas, y por tanto eliminar la posibilidad de prorrogar el contrato, ya que no es impuesta de forma imperativa por la ley.

En definitiva, el Tribunal Supremo concluye que la nueva ley «potencia el principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, con reducción al máximo del ámbito de lo indisponible por ellos».

Exclusión de la prórroga

Desde el despacho de Celia Miravalles resumen que «excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no es a ojos del Tribunal Supremo, un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad».

De este modo, se logra sentar jurisprudencia en esta materia pues se establece un precedente para futuras decisiones judiciales.

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