1.200 hoteles a la venta en tiempos de coronavirus

Vaya por delante que ésta no es una historia donde abunden los nombres propios, porque si algo caracteriza a este sector es su renuencia a admitir el fracaso, a vivir la venta como un descrédito, hasta el punto de que muchas operaciones ni siquiera se publicitan y discurren por canales estrictamente confidenciales.

Lo asegura Juan Sanchiz, director de Starsfour, compañía de referencia en la venta de estos activos, que tiene registrados más de 1.200 «y eso sólo en España». Establecimientos muchos de los cuales ya estaban 'disponibles' antes de desatarse la emergencia sanitaria, «pero cuya situación ahora ha empeorado». «Y ha cambiado también el perfil del comprador», explica Manuel Molina, analista del portal turístico Hosteltur, que habla de un sector «atomizado, con mucha empresa familiar».

Andalucía, Cataluña, Levante, las islas... destinos todos ellos muy preciados por el turista en general y por el extranjero en particular. El Idealista.com, portal inmobiliario no especializado en hotelería, ofrecía el pasado octubre 550 establecimientos valorados en 1.200 millones de euros, oferta que se elevaba hasta los 1.500 si se incluían edificios donde se podía obtener licencia de hotel. El más caro, uno en San Bartolomé de Tirajana (Lanzarote) de 185 habitaciones por 31 millones. No son los únicos. En pleno centro de Barcelona, junto a la estación de Sants, el Nobu acaba de cambiar de manos, adquirido por la gestora de fondos ASG por unos 80 millones.

Barcelona resume bien lo ocurrido. Antes de la pandemia, el 80% de la demanda de compra de hoteles la copaban los extranjeros. Un mercado inversor muy atractivo donde el poco producto que había era a precios desorbitados. ¿Qué ha pasado ahora? Juan Gallardo, de 3 Capital Real Estate -promotores, gestores y consultores, otro de los líderes en este mercado- lo resume sin paños calientes. «Al desaparecer el turismo -el extranjero, pero también el nacional como consecuencia del cerrojazo de las comunidades-, las tensiones de tesorería se han ido acumulando mes a mes, al carecer de ingresos para hacer frente a los gastos fijos. El resultado en este escenario es un aumento del 30% del producto disponible, una tendencia que se mantiene al alza».

Después de años de tendencia alcista -84 millones de turistas en 2019, con británicos y alemanes a la cabeza-, el Covid se está comiendo las reservas a marchas forzadas y, aunque los ERTEs e ICOs han permitido en muchos casos 'salvar los muebles' y el Gobierno ha decretado rebajar el 50% del alquiler de los grandes propietarios, la sucesión de rebrotes, cierres perimetrales, toques de queda y cuarentenas han terminado por arruinar las expectativas.

Sanchiz apunta también al estrés financiero como causa determinante de este comportamiento. «Por ejemplo, una cadena, no te digo el nombre, ha comprado un resort de 600 habitaciones en Punta Cana y ha pedido un crédito para pagarlo. Ahora, resulta que no puede hacer frente a esos pagos. ¿Qué hace? Pues vende el hotel que tiene en Mallorca o en Lanzarote para salvar el del Caribe. Como ganan más fuera, muchas cadenas vacacionales están soltando lastre, aprovechando la coyuntura para librarse de su 'gacelita coja'». Y añade, «algo que no pasa sólo aquí. La hotelería en París se ha desplomado al no poder viajar allí los americanos. El resultado son muchos establecimientos de cuatro y cinco estrellas a la venta, aunque también a precios desorbitados».

«Ante esta situación a muchos no les ha quedado sino rendirse a la evidencia de que la mejor manera de conseguir liquidez era vender -añade Gallardo-. El problema es que el mercado hace un año hubiera recibido ese producto con avidez, y hoy esa demanda ha caído. Los hoteleros que antes querían ampliar su negocio han desaparecido: se vuelcan en mantener su casa en orden, muchos de ellos asediados por contratos leoninos que firmaron en tiempos de bonanza».

Tampoco los bancos, que hasta hace poco se mostraban tan receptivos, arriesgan. No hay financiación para proyectos de construcción y quien obtiene un crédito para reformar lo obtiene en condiciones draconianas. «Tenemos clientes que hace un año firmaban con un año de cadencia y al 1%. Ahora no hay cadencia que valga, las garantías exigidas son tremendas y el interés ha pasado a ser de hasta el 8%. Si tengo que devolver un préstamo a ese tipo, ¿a qué precio se supone que voy a tener que poner la habitación cuando el mercado se recupere? ¿Y cuándo ocurrirá eso?».

Si el comprador tradicional -otros hoteleros o sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis)- han desaparecido de escena, la pregunta lógica es quién ha venido a ocupar su lugar. «Bueno, realmente ya estaban», apostilla Gallardo. Se refiere a los fondos de inversión, unos actores que disponen de una liquidez brutal y conocen bien el mercado y sus condiciones.

No son los únicos compradores. Abundan también grupos de rusos ávidos de gangas, muy activos en Alicante, Costa del Sol y Baleares. «El otro día nos vino uno que quería comprar un hotel con playa privada en Mallorca o Ibiza por 15 millones -relata Sanchiz-. Le dijimos que el más barato en primera línea costaba 40 millones y que se olvidara de la playa particular». También los mexicanos, «fortísimos, con mucho dinero y en busca de grandes resorts, a veces atraídos por un antepasado gallego». De ellos se desmarcan los chinos, no en cuanto al afán comprador sino a sus intereses. «Buscan siempre hoteles urbanos, preferiblemente Madrid y Barcelona. No quieren saber nada de costa».

«Con una oferta mayor y menos compradores en el mercado, los fondos exigen descuentos para poder cerrar operaciones que rindan sus beneficios dentro de 4 ó 5 años, cuando la normalidad se restablezca y ellos vuelvan a vender», explica Gallardo. Pero para obtener esa ganancia tienen que comprar ahora. Quien vende lo sabe muy bien, y más en un panorama tan cambiante como el actual. El proceso de vacunación ya en marcha y desescaladas como la planteada por Boris Johnson la semana pasada -magníficamente recibida por un cliente ansioso de volver a viajar, que disparó un 300% las reservas en Easyjet o un 600% en Jet2- han devuelto la esperanza a negocios muchas veces desahuciados.

La radiografía del sector es distinta según el tipo de alojamiento. Los rurales, de gestión familiar, son los que peor lo están pasando y donde más han bajado los precios. «Los fondos sólo quieren establecimientos que estén a hora y media máximo de un aeropuerto internacional», argumenta el director de Starsfour. También han bajado de precio los hoteles urbanos de menos de 40 habitaciones, no así los de más de 80, cerrados por ERTE y que algunas cadenas han puesto a la venta cuando antes no lo hacían, «pero que de baratos, nada», advierte Sanchiz. Así las cosas, la disponibilidad se está concentrando en los establecimientos vacacionales -sol y playa-, cuyas ocupaciones llevan un año desplomadas y sus expectativas no mejorarán antes del verano.

El resultado, dicen desde Starsfour, es un «pulso» entre quienes quieren comprar más barato a cuenta del Covid y quienes no están dispuestos a bajar más de lo que ya lo han hecho, lo que en muchos casos está frenando operaciones de venta y potenciando las de alquiler. El precio se calcula por habitación: si pido 250.000 euros por una, eso equivale a 25 millones por un hotel de 100 habitaciones. «'Avísanos cuando estén a 200.000', nos dicen a menudo. No se dan cuenta de que, aunque sumidos en una crisis, los precios son muy altos y las distancias que separan a unos de otros, insalvables».

Menos aún en ciudades como Madrid, «y no te digo ya los 5 estrellas, que pueden pasar del millón por habitación». Juan Sanchiz sabe de lo que habla. En su cartera figura uno de 100 habitaciones por el que piden 135 millones. Y tienen varios. Si se le pregunta por las joyas de la corona, responde sin dudar: Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Sevilla y Málaga. «Nosotros vendimos el Palace de Barcelona hace años y el otro día hablé con su propietaria para decirle que tenía un cliente dispuesto a gastarse el doble de lo que pagó ella. Dijo que ni hablar».