La vivienda subió un 3,6% en 2019, frente al incremento del 5% de 2018

En todos los periodos que comparemos, 2019 mostró una ralentización respecto a las cifras del ejercicio anterior. Así, en el mes de diciembre, en términos interanuales, el precio de la vivienda subió un 1,2%, en su ritmo más bajo desde enero de 2017. En diciembre de 2018, es decir, doce meses antes, la vivienda crecía a un ritmo del 6,5%.

En el cuarto trimestre del ejercicio 2019, el encarecimiento de las casas fue de un 2,7%, que compara con el crecimiento del 5,8% de un año antes.

La estadística de otra compañía del gremio, Sociedad de Tasación, informó de esta misma tendencia hace unos días. En lo que a la vivienda nueva se refiere, en 2019 los precios subieron un 4,5%, casi un punto por debajo del 5,4% que se encarecieron el ejercicio anterior.

El comportamiento del mercado inmobiliario no es uniforme. De hecho, muchos expertos consideran que es erróneo hablar de un solo mercado del 'ladrillo', dado que su evolución suele ser muy local y muy dependiente de las variables de oferta y de demanda de cada zona. Lo que refleja el último informe de Tinsa a este respecto es justo esa heterogeneidad entre los diferentes mercados. Así, la mejor evolución el año pasado la registraron los archipiélagos balear y canario, con una subida del 5,8%, seguidos de las capitales y las grandes ciudades, en las que la vivienda subió un 4,6%, un punto por encima de la media.

Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, afirma que este incremento superior de los precios en estas últimas zonas se debe a que el crecimiento de la población y, por tanto, de la demanda, se está concentrando en los grandes municipios. En las localidades más pequeñas, en cambio, el aumento de los precios se quedó atrás, con un ascenso del 1,4%.

Respecto a lo sucedido en el último mes, destacaron también las diferencias existentes por zonas. En el litoral más turístico, si bien en Baleares y en Canarias, los precios se encarecieron un 1,2%, es decir, justo como la media española, en la costa mediterránea la vivienda era en diciembre de 2019 un 4,6% más barata que en el mismo mes del año anterior.

En las capitales y grandes ciudadades y en las áreas metropolitanas, los precios subieron a ritmos del 2,4% y del 2,8%, respectivamente, en diciembre de este año respecto al mismo mes de 2018. La desaceleración fue más fuerte en los pequeños municipios, que registró un crecimiento nulo.

Rafael Gil, responsable del servicio de estudios de Tinsa, explica que la escasa variación interanual de diciembre, de hecho, «supone una caída mensual» generalizada, en todas las zonas, y «refleja la tónica de paulatina estabilización de valores durante 2019».

Julio Rodríguez apunta que la moderación en los precios obedece a la reducción que se produjo en las compraventas el año pasado, en parte influida por el parón ocasionado por la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Pero también señala la importancia y el probable impacto en el mercado inmobiliario de que el año pasado se produjera una moderación en la creación de empleo. En todo caso, destaca que el encarecimiento de la vivienda, pese a su desaceleración, ha continuado produciéndose a mayor ritmo que el aumento de los salarios, lo que convierte a este bien de primera necesidad en algo crecientemente inaccesible, sobre todo para los nuevos hogares que se crean. De continuar la desaceleración de la economía, Rodríguez anticpa que en 2020 el precio de la vivienda podría subir menos que en 2019. Al final, la secuencia es siempre la misma: enfriamiento del crecimiento económico, moderación de la creación de empleo, descenso de la demanda e impacto en el precio de las casas.

En cuanto a las previsiones, Gil espera que continúe la tendencia plana de los valores medios: en concreto, cree que se podría asistir a crecimientos en línea con la inflación, se decir, incrementos de precios reales nulos. El experto de Tinsa no descarta la posibilidad de que los aumentos en los periodos de comercialización (cada vez lleva más tiempo vender un inmueble) debidos a una demanda más débil podrían dar lugar a ajustes de precios. A su juicio, las ubicaciones más vulnerables son aquellas en las que los precios han crecido más y también los mercados más dependientes de la demanda más local. Pero espera que, en líneas generales, se vaya produciendo una convergencia hacia la estabilización entre los diferentes mercados: aquellos en los que la vivienda no se ha recuperado seguirían estables y en los que los precios han subido a mayor ritmo éstos se moderarían. La heterogeneidad en el comportamiento de los precios en los últimos años de expansión puede convertirse en homogeneidad entre zonas.

Estas primeras caídas, que serían, según Gil, puntuales, se podrían producir después de que, desde el punto más bajo del ciclo, que se marcó en febrero de 2015, el precio medio se haya recuperado un 15,3%. El retroceso acumulado desde el pico del ciclo anterior, pese a este rebote de los precios, aún es de un 33,8%.

Desde mínimos, las zonas en las que más han subido los precios han sido las capitales y las grandes ciudades (25,2%) y Baleares y Canarias (23%), frente al ascenso de los pequeños municipios, que ha sido de menos de un 5%.

La desaceleración no afecta únicamente a los precios de compraventa. También impacta en los alquileres. De acuerdo con el portal inmobiliario pisos.com, la renta media del alquiler cerró el año en los 966 euros mensuales, lo que supone un ascenso interanual del 8,54%, frente al incremento del 18,3% que registró en el año 2018.

El precio del alquiler en diciembre era un 2,03% inferior al de noviembre y un 1,63% más bajo que en septiembre.

En las grandes capitales, como en Madrid, la subida de los alquileres siguió registrando un ritmo mayor que la media el año pasado. Así, el piso tipo de alquiler en la ciudad subió un 11,22% en el año, hasta los 1.744 euros mensuales. Pero en términos intermensuales, las rentas también están cayendo en Madrid, según recoge el portal, y a mayor ritmo que en la media española: frente a noviembre, la caída fue de un 2,57%, el tercero más intenso del país, y en el último trimestre del año cayó un 2,13%.

Según resaltan fuentes de pisos.com, «era inevitable que los alquileres volvieran a una senda sostenible tras tocar techo». Afirman, asimismo que el año pasado marcó un punto de inflexión en este mercado: «Las subidas experimentadas en las zonas más sobrecalentadas han puesto de relieve el gran desequilibrio existente entre la oferta y la demanda. Aunque la burbuja está descartada, ha sido inevitable que el repunte acelerado y excesivo de la tasa de esfuerzo de los inquilinos haya llegado hasta el terreno político», declara Ferrán Font, director de estudios del portal.