¿Qué podemos esperar de los bancos respecto a las condiciones del préstamo promotor?

Las entidades bancarias comenzaron a aplicar a partir del segundo semestre de 2020 unas mayores restricciones a la financiación de la vivienda nueva, expresadas, especialmente, en el nivel de preventas que exigen a los promotores como condición para financiar la operación. Si antes de la pandemia lo habitual era que los bancos condicionaran la aprobación del préstamo promotor a la venta de entre el 30% y el 50% de los inmuebles, en la actualidad la exigencia se eleva en algunos casos hasta el 70%.

Los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, el aumento del desempleo y la disminución de los ingresos de muchos autónomos han convertido la compra de vivienda, a juicio de las entidades, en una operación más arriesgada de lo que era antes de la crisis sanitaria. Dado el desfavorable escenario económico, los bancos prevén que el interés por embarcarse en la compra de una vivienda sea ahora menor y que muchos de los compradores que firmaron un contrato de compraventa se echen para atrás antes de la entrega del inmueble.

A las dificultades económicas que atraviesan muchos compradores nacionales se suman también la falta de confianza y de perspectivas estables a medio plazo y la ausencia de clientes extranjeros, que en algunas provincias españolas suponen una parte muy importante de la demanda.

Por esas razones, la estrategia de los bancos es exigir ahora a los promotores un mayor porcentaje de viviendas vendidas antes de la concesión del crédito, para que de este modo se reduzcan las posibilidades de que la falta de compradores acabe obligando a una bajada en el precio de los inmuebles o, incluso, a verse en la tesitura de no poder finalizar las promociones.

El endurecimiento de la postura de los bancos se deja ver también en el perfil de las operaciones que se aprueban: cuanto mayor, más experimentada y más solvente sea la promotora, y cuanto mayor sea la demanda en la zona, más posibilidades hay de que la entidad conceda el préstamo promotor. La rapidez con que se consiguen las preventas es otro de los factores que los bancos estudian a la hora de aprobar o no la operación, que cuenta también con mayores exigencias cuando se trata de viviendas destinadas a la segunda residencia.

La falta de financiación con que se encuentran las promotoras más pequeñas y la dilatación en el inicio de las obras que supone tener que esperar a unos niveles de preventas tan elevados se están dejando ver en el retraso del inicio de algunos proyectos.

Según los datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), en comparación con 2019, en 2020 se visó un 17,32% menos de viviendas nuevas, 87.687, frente a las 106.057 del año anterior. Un poco superior fue la caída en la superficie visada, de un 21,8%.

En estas circunstancias no es descartable que el previsible descenso de la oferta acabe repercutiendo al alza en el precio de la vivienda nueva, una posibilidad que ya se contempla en el sector inmobiliario.

En vista de las circunstancias, las promotoras inmobiliarias estudian posibles vías para obtener financiación alternativa a la tradicional de las entidades bancarias, como ocurre en otros países. El reto no es nuevo, pero sí es cierto que hasta ahora esta búsqueda se centraba más en la financiación de la compra del terreno que quedaba fuera del préstamo promotor que en el resto de fases del proyecto.

Una opción a la que ya recurren es a la de los fondos de deuda: fondos de inversión enfocados en el mercado inmobiliario, frente a la alternativa de los fondos de capital y los planes de pensiones que ya operan en el sector desde la crisis inmobiliaria de 2008.

Otra alternativa incipiente es la del crowdlending: financiación participativa online, gestionada a través de plataformas virtuales, que frente a las desventajas de los fondos de inversión ofrece un plazo de devolución más amplio y es accesible a compañías y proyectos más pequeños.