Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda

La nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el 17 de junio del año pasado ha conseguido reducir los costes de la contratación de hipotecas a los clientes. Son ahora los bancos los que asumen los gastos de notaría (primera copia simple), de registro y de gestión, además del impuesto de actos jurídicos documentados. Éste último solía ser la cantidad más elevada. Oscila entre 1.500 y 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que estuviera la vivienda.

El nuevo reparto de los gastos es, por tanto, una de las principales ventajas para el potencial comprador si adquiere la vivienda con un préstamo hipotecario. Si la compra de la vivienda no está ligada a un préstamo bancario, esos gastos corresponden al comprador, quien puede elegir el notario para realizar la escritura. El coste del servicio depende del precio del inmueble, pero estos gastos varían entre los 500 y 1.000 euros. Además, hay que hacer el registro de la propiedad, cuyo coste varía en función del precio de la vivienda.

Otro impuesto, el de transmisiones patrimoniales (ITP), se aplica solo en el caso de una compra de segunda mano. El obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el comprador. Este impuesto grava las transmisiones que se producen por un particular y el plazo para la presentación es de 30 días hábiles, a contar desde el siguiente a la firma del contrato. Su tipo impositivo suele ser del 10%, aunque puede variar dependiendo de la comunidad autónoma.

En cambio, el IVA se paga en la compra de vivienda de obra nueva. En general este impuesto es del 10%, excepto en Canarias, cuyo equivalente es el IGIC y se ubica en el 7%; o en Ceuta y Melilla, donde se paga el impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI).

Otra particularidad son las viviendas de protección oficial, cuyo impuesto reducido es del 4%.

Según pisos.com, si la compra se ha realizado mediante una agencia inmobiliaria, el comprador debe hacer frente al pago de este servicio, que suele rondar el 5% del valor de la vivienda, aunque algunos expertos consideran que estos sobrecostes se pueden trasladar al comprador de forma indirecta en el precio final. Este importe no está fijado por ley y cada inmobiliaria establece sus comisiones y honorarios en función de la dinámica del mercado.

Por otro lado, está el Impuesto de Bienes Urbanos (IBI), un tributo municipal que debe pagar el propietario del inmueble a día 1 de enero del año de la venta. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda; sin embargo, el Tribunal Supremo aprobó en 2016 una sentencia en la que estipula que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto por los días pendientes hasta final de año.

Respecto a los gastos de comunidad, es habitual que la parte vendedora se haga cargo hasta el día de la venta. A partir de ese momento corresponden a la parte compradora. Hay otros gastos derivados que corresponden a la certificación de que la vivienda está libre de cargas y que suele costar alrededor de 20 euros. Por último, la inscripción de la escritura de compraventa en el registro puede oscilar en torno a unos 160 euros.

Este modelo puede incluirse en el contrato y sirve para reservar el inmueble mediante un preacuerdo, aunque conlleva el abono de una cantidad que va del 5% al 15% del precio de la casa. Esta señal se descuenta después del total, pero si el comprador rescinde el contrato se queda sin este dinero, por lo que hay que tenerlo muy en cuenta. En caso de que sea el vendedor quien incumple, tendrá que devolver al comprador la cuantía de esa señal por duplicado.

En la transmisión de un bien inmueble, la ganancia o pérdida patrimonial experimentada debe incluirse en la declaración de la renta. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.