La crisis de los locales comerciales lleva a su reconversión en viviendas

Muchos de estos espacios puede que nunca más se dediquen a la actividad comercial que venían desarrollando. O a los servicios profesionales que prestaban. La pandemia ha acelerado la implantación del teletrabajo y el aumento del comercio on-line, lo que invita a pensar que habrá menor necesidad de locales físicos en los que se realizaban tareas de forma presencial. Para Alcover, si antes de la pandemia ya era patente la sobreoferta de locales, la crisis actual la ha engordado.

Eso han percibido ya varios inversores que, como explica Augusto Lobo, director de retail de la consultora JLL, han comenzado a comprar locales sobre todo en ubicaciones secundarias –es decir, no en las más prime– de grandes centros urbanos para reconvertirlos en viviendas y dedicarlos al alquiler. Si el exceso de locales comerciales ya era un hecho antes de la covid-19, David Barragán, de Savills Aguirre Newman, también había detectado que ya se habían comenzado a transformar en apartamentos antes del estallido de la pandemia. «Esto no supondrá la desaparición del comercio de barrio, pero la realidad es que la oferta de locales en barrios supera con creces las necesidades actuales y debe darse una salida a ese exceso», declara Barragán.

Para Alcover, este «nicho de negocio», el de la compra de locales para transformarlos en viviendas, es aún incipiente, aunque sí ha observado que hay inversores interesados en transformar locales en «lofts» o en residencias «más atractivas de lo habitual».

Los espacios susceptibles de esa conversión en viviendas, continúa Lobo, son sobre todo locales que no tienen una gran dimensión y ubicados en zonas con una densidad relevante de locales con posibilidades de reconvertirse en casas. Aunque no vale cualquiera, ya que tienen que ser habitáculos exteriores, con una determinada altura y en los que el grueso de la superficie pueda transformarse en vivienda –no es el caso de los sótanos de que dispongan los locales, por ejemplo, porque no tienen ventilación–.

Así, antes de realizar una inversión en un inmueble de estas características, hay que consultar al departamento de urbanismo del ayuntamiento cuáles son los requisitos que hay que reunir para que se pueda efectuar el cambio de uso, dado que las normativas no son iguales en todas las ciudades. Lola Alcover, respecto a las cuestiones legales, considera que «la normativa tendrá que adecuarse a la nueva realidad».

Pero, al margen de estas esenciales consideraciones administrativas, hay que analizar si la zona tiene demanda real en alquiler. Y, dado que se habrán de acometer obras de acondicionamiento al nuevo uso, hay que estudiar su coste, que hay que sumar al de compra del inmueble: la cantidad resultante habrá que compararla con el alquiler anual que se puede obtener, con objeto de comprobar si la inversión tiene sentido económico, es decir, si es rentable. Porque hay que contar con que el alquiler de estos espacios será más económico que el de las viviendas que se encuentran sobre el local, en el mismo edificio.

Y, hablando de alquileres, en este caso de los locales, se habrán de ajustar. Si bien su supervivencia como espacios comerciales está más asegurada en los principales ejes comerciales, debido al apoyo que encontrarán en el comprador local y en el foráneo una vez se supere la pandemia, «otra cosa es a qué niveles de precios de alquiler volverán y con qué tipo de contrato», afirma Barragán, a lo que Alcover añade que en esas zonas 'prime' se verán ajustes relevantes.