El castigo fiscal a la compra extranjera de vivienda se complica y apenas afectará al 1,6% del mercado

El reciente anuncio del Gobierno para subir los impuestos a los inversores extracomunitarios que quieran comprar una vivienda en España ha encendido las alarmas en el mercado inmobiliario. Sobre todo porque la promesa de establecer un aumento «de hasta el 100% del valor de la propiedad» ha generado más incertidumbres que certezas, al desconocerse la letra pequeña que empleará el Ejecutivo para llevar a cabo esa subida fiscal.

«Con estos anuncios, los fondos de inversión cierran la persiana y se van», advierte Valentín Pich, presidente del Consejo General de Economistas. «Habrá que ver cómo se instrumenta la medida», apuntan desde la institución, indicando que aún no está claro «si se duplicará la base imponible o se creará un nuevo impuesto complementario».

Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, señala la dificultad para crear una nueva tasa desde 'cero'. «Bajo la teoría, dos impuestos no pueden gravar el mismo hecho imponible», explica. Sin embargo, recuerda que esta situación ya se vivió con el impuesto a las grandes fortunas (cuando ya existía el de patrimonio). La otra vía que maneja el Ejecutivo sería modificar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. ¿El problema? Que la competencia de este tributo es de las comunidades autónomas -con tipos que oscilan entre el 6% en Madrid y el 13% en Baleares- por lo que si no quieren aplicarlo, no tendrían que hacerlo. Y, hoy por hoy, el consenso entre las administraciones parece más que complicado. El propio PP ya ha anunciado su interés para bajar el impuesto de transmisiones para jóvenes al 4% en la vivienda usada en los territorios que gobierna.

Además, esta figura de Transmisiones solo grava la compraventa de viviendas de segunda mano. «Con esta solución, la vivienda nueva quedaría fuera de la ecuación, por lo que no cumpliría el objetivo», apunta Martínez. Eso sí, el Gobierno establece las tasas de IVA que, en términos de compra de propiedades, solo se aplica a esas viviendas de nueva construcción. «Queda por ver si Pedro Sánchez realmente intentará impulsar un cambio de ley tan complejo, considerando las dificultades que eso implicaría. De hecho, podría ser sería impugnado en los tribunales españoles y europeos», advierten desde la startup hipotecaria Bayteca.

El desafío se presenta así igual de complejo que el problema a solucionar. «La viabilidad técnica y jurídica de las propuestas plantea serias dudas», apuntan en Ibercaja.

Los expertos coinciden además en que, si la medida sale adelante, tampoco tendría un gran impacto en el objetivo final del Gobierno de aliviar la tensión de precios.

Es cierto que la demanda extranjera es clave para explicar el entorno actual. Pero buena parte de esa demanda procede de internacionales que residen en España. Según los datos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda, los extranjeros compraron 125.857 viviendas en el último año, suponiendo un 18,4% del total, y un 30,7% más de transacciones que en 2019, tal y como recogen los analistas de CaixaBank Research en un reciente análisis. «En comparación, las compraventas por parte de españoles se encuentran un 17,7% por encima del nivel de 2019», apuntan.

El plan del Gobierno, sin embargo, está destinado a los inversores extracomunitarios y no residentes que, según datos del Consejo General del Notariado, apenas suponen un 1,69% del total de todas las transacciones sobre vivienda libre, con 8.476 compras en 2024 (hasta el tercer trimestre). En 2023 (último año con datos de cierre) la cifra rondó las 17.200 viviendas, un 2,7% del total y un 30% de las protagonizadas por todos los extranjeros.

Los británicos, con amplia presencia en zonas de costa, serían los grandes damnificados del plan. En 2023 compraron 7.406 viviendas. Y hasta septiembre de 2024 la cifra fue de 3.480. A Reino Unido le siguen los inversores que llegan de EE UU, Ucrania, Suiza o Rusia, mientra que los venezolanos mantienen registrada la compra de apenas 66 viviendas en 2023 (17 el pasado año).

Con estas cifras sobre la mesa, y de forma casi irónica, el plan del Gobierno podría tener el efecto contrario en el corto plazo. «Los asesores ya aconsejan que, si hay interés en comprar, se haga ya, antes de que se aprueben las medidas». «Ya observamos un aumento de la actividad cuando se anunció el fin de las 'golden visa' y ahora podríamos ver algo similar», apuntan.

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