Alquiler residencial Vs alquiler turístico en Burgos: ¿qué me conviene más?

La alta rentabilidad del alquiler turístico es uno de los principales reclamos de esta alternativa al arrendamiento tradicional que, en los últimos tiempos, ha aumentado como lo han hecho las plataformas destinadas al mismo. Sin embargo, no siempre es la mejor opción, al menos, no en todos los territorios. La ocupación es un factor determinante a la hora de determinar la idoneidad de la fórmula, no en vano, de ella dependerá, en buena medida, la rentabilidad final del inmueble vacacional. Pero ¿cómo saber cuándo es o no más interesante una opción que otra? Para empezar, hay que calcular los ingresos reales que reportaría el alquiler residencial y, a partir de ahí, determinar cuántas noches sería necesario alquilar el inmueble en formato vacacional para que esta versión resultase más atractiva.

El resultado final de la ecuación es, sin embargo, algo más complejo de determinar ya que la fiscalidad también juega un papel clave. La Agencia Tributaria entiende como alquiler turístico aquel que implica «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa». Aunque con matices en función de los servicios que se ofrecen, este tipo de alquileres están gravados no solo a través de la Renta, sino también con el IVA.

El alquiler residencial, por su parte, está sujeto a una fiscalidad diferente que, además, incluye novedades derivadas de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda. La norma establece bonificaciones que pueden llegar al 90% en el caso de que, por ejemplo, el inmueble en cuestión esté ubicado en una zona tensionada y la renta percibida sea, al menos, un 5% más baja que la media de la zona. En esta línea, también se contemplan descuentos del 70% en el caso de que la vivienda se alquile por primera vez a jóvenes de hasta 35 años en estas mismas zonas, y del 60% cuando se realicen obras de mejora y rehabilitación.

Aunque no todo son bonificaciones. Tener una vivienda de uso residencial desocupada durante más de dos años puede suponer un recargo de hasta el 50% en el recibo del IBI. Y aún hay más. La ley también da potestad a los ayuntamientos para que apliquen recargos adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más propiedades de uso residencial desocupadas en el mismo término municipal.

Frente a las 14.896 viviendas en alquiler residencial con las que, según los últimos datos de la estadística tributaria, contaba Burgos en 2021, en el mes de mayo de 2023 solo había en la provincia 197 apartamentos turísticos. En estos inmuebles ese mismo mes, los visitantes apenas pernoctaban 1,8 días de media según revela la Encuesta de Ocupación de Apartamentos Turísticos realizada por el Instituto Nacional de Estadística. Los datos del INE arrojan, además, una ocupación media para este tipo de alojamientos del 31,76% en 2022, más de un -0,4% menos que en 2021.

Si hablamos de precios, el informe semestral elaborado por pisos.com revela que la provincia de Burgos (5,15 €/m2) lidera el ranking de territorios castellanoleoneses donde más se han incrementado los precios del alquiler. El mercado burgalés anotó en junio una tasa de crecimiento interanual del 13,19%, muy por encima del 4,99% que crecieron los precios en León (4,16 €/m2), la siguiente provincia en el ranking o del 1,93% de Valladolid (6,62 €/m2), la más cara de la comunidad en materia de alquileres.

A tenor de los datos y siguiendo la fórmula a la que hacíamos referencia anteriormente, los ingresos reales que reportaría, por ejemplo, el alquiler de un piso de 90 metros cuadrados en Burgos al que imputar unos gastos mensuales de 45 euros, serían de unos 418 euros mensuales. Si tenemos en cuenta que el precio medio por noche en un apartamento turístico en la provincia ronda, según los datos del portal especializado Likibu, los 104 euros, sería necesario alquilar el inmueble en cuestión, al menos, cinco noches al mes para que la opción del arrendamiento turístico fuese más interesante que la del residencial.