La no actualización de la renta según el IPC «aumentará» los precios del alquiler

Eso sí, solo afectará a los contratos que recojan la actualización de la renta conforme al IPC. Una medida que para algunos expertos es una «intervención directa» de forma encubierta en el mercado del alquiler que, según el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, lo que hará es «espantar a la oferta».

Si bien es cierto que entienden el momento excepcional, creen que el balón de oxígeno dado a los inquilinos podría ser «relativo» si va más allá de junio, como ya ha dejado la puerta abierta el Gobierno. «Si se desincentiva el interés por tener un inmueble en alquiler y, por ende, se reduce la oferta, los precios aumentarán», aseguran los expertos.

Esta menor rentabilidad que adquirirían los propietarios al no poder actualizar la renta al mismo nivel que se encarece la vida puede provocar a su vez una disminución en la inversión para el mantenimiento. «Podríamos tener un portfolio más pequeño y más envejecido», advierte el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font.

Todo ayudaría, por tanto, a crear más trabas en un mercado ya de por sí tensionado y cuyo problema de raíz es la falta de oferta. Y es que, según el Director Corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, Luis Martín Guirado, la inseguridad jurídica que mecanismos como la limitación de las actualizaciones conforme al IPC genera «nunca es beneficiosa, ni para propietarios ni para inquilinos».

No obstante, los inquilinos que deban renovar sus alquileres en este periodo sí notarán el ahorro. Tal y como se establece, a la hora de actualizar el alquiler conforme al IPC, hay que utilizar el último índice publicado a la fecha de renovación de contrato.

Si está fechado a 1 de mayo de 2021, el propietario podría elevarlo conforme al IPC de marzo (9,8% el dato adelantado). Por tanto, si la renta era de 1.000 euros, se incrementaría en 98 euros al mes, 1.176 al año. Ahora, con la nueva normativa, la renta subiría 20 euros al mes, 240 al año.

Aun así, debido a los pocos datos objetivos que se conocen entorno a este mercado, es difícil calcular la efectividad de la medida. Y el Gobierno solo tiene estimaciones. Parten de la base de que en España hay 3,5 millones de inquilinos, pero no se conoce cuántos de ellos deben actualizar su renta entre abril y junio. Ni tampoco el número de contratos que recogen la actualización conforme al IPC.

Fuentes del Ministerio estiman que una cuarta parte de los mismos deberían actualizar la renta en este periodo, por lo que la nueva limitación se aplicaría a cerca de 900.000. Todo ello contando, aseguran, «con que los contratos se repartieran uniformemente en todos los meses del año». La afirmación no se aleja de la realidad. «No se firman los mismos contratos en un mes de diciembre que en un mes de marzo», sostiene Font.

Es por lo que para Martín Guirado, aunque el escenario inflacionista refleja incrementos elevados, «es muy improbable que los propietarios plantearan subidas de estas magnitudes a los inquilinos», ya que «pondrían en riesgo la propia relación contractual y comprometerían la tasa de morosidad».

Este comportamiento que se refleja en los datos de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). La mayoría de propietarios ya estaban optando por no actualizar las rentas conforme al IPC. En concreto, el 85% de los propietarios con los que ellos trabajan (5.000 aproximadamente) no estaban aplicando ese incremento total, sino que lo aumentaban de forma «moderada», en torno a la mitad del IPC. A su vez, de ese 85%, uno de cada cuatro propietarios directamente no lo había aplicado.

Bien es cierto que un 15% lo habían hecho. Una decisión, según apunta Zurdo, que puede volverse en contra del propietario al no poder el inquilino hacer frente al alquiler. Por ello, tendría que buscar un nuevo inquilino y estar unos meses sin ingresos. Además, tendría gastos de reposición. «Si esos dos gastos podemos aplazarlos, mejor rentabilidad para el propietario», asegura.

El Real Decreto aprobado por el Gobierno y en el que se recoge la medida, que no afecta a otro tipo de alquileres como pueden ser los de locales comerciales, establece que en un primer momento, en el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor –persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles– el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.

Es en ausencia de este acuerdo cuando el incremento no podrá exceder el índice de Garantía de Competitividad (2%). Desde Legálitas, vienen recomendando a sus clientes «negociar» desde que en los últimos meses del pasado año la inflación ya estaba subiendo. Pero esto no estaba ocurriendo. Sí que notaron que había más interés por parte de los propietarios por conocer el mecanismo de subida establecido en el contrato. Pero en ningún momento existía diálogo. «Observamos inquilinos que decidían subir el porcentaje correspondiente y otros que preferían mantener el precio», asegura la abogada de Legálitas, Macarena Redondo.

A pesar de todo, desde Gesvalt señalan que hay que tener en cuenta que se han firmado contratos recientemente en los que se ha dado hasta dos años de no variación del precio del alquiler. Por ello, también el impacto «será moderado».

Esta situación se produce, además, cuando ya de por sí el precio del alquiler estaba volviendo a crecer. En febrero, según Pisos.com, subió un 4,56% frente al mismo mes del pasado año. Una situación que parte de una oferta «que en muchas ocasiones no tiene capacidad de dar respuesta a la demanda existente», afirma Font.

Por ello, desde la Agencia Negociadora del Alquiler explican que lo que debe hacer el Gobierno para moderar los precios del alquiler es apostar por políticas que favorezcan un aumento de la oferta de inmuebles en alquiler. Así, desde Gesvalt consideran que el establecimiento de mecanismos para reducir el escenario inflacionista sería una medida «mucho más eficaz».