El Supremo avala que las comunidades de vecinos prohíban pisos turísticos en sus edificios

En las dos sentencias, la Sala ha explicado que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva Ley de Propiedad Horizontal. Una norma que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. En cambio, los magistrados priorizan que en los estatutos comunitarios exista una prohibición expresa de destinar los pisos del bloque al uso turístico.

En el caso del edificio de Oviedo, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios de La Jirafa Élite y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos inmuebles de sus 20 plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las alturas tercera a séptima.

La sentencia con ponencia de José Luis Seoane admite la aplicación de los estatutos sociales del bloque cuando haya una prohibición, cuya validez no se discute, por la cual en los pisos independientes del edificio «no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».

Por este motivo, la actividad desplegada por la parte demandada «tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que impedía el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias».

A la misma conclusión llega el alto tribunal en el otro asunto resuelto que afecta a algunos propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián, ubicado en el Paseo del Urumea 10-11-12 y 13. Los dueños demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba «terminantemente prohibida» la realización de actividad económica alguna, oficina, despacho, consulta o clínica, salvo si la propia subcomunidad del portal lo autorizaba por unanimidad.

La Sala subraya, a la vista de la legislación sectorial turística del País Vasco y las ordenanzas municipales aplicables, «la condición de actividad económica» que supone el alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento vacacionales y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

Por lo tanto, añade la sentencia que el desempeño de esa actividad comporta una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, «que implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico».

En este sentido, el alto tribunal ha recordado que la normativa sectorial turística del País Vasco resalta «expresamente» la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, los alojamientos de corta duración o las ofertadas para uso vacacional con el arrendamiento de vivienda. Así las cosas, concluye que esta interpretación favorable a los demandantes es conforme con la jurisprudencia de la Sala de lo Civil acerca de que las limitaciones «tienen que ser claras, precisas y expresas».

A su juicio, «la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos».