El alquiler cobra atractivo, también en Castilla y León

Por rentabilidad bruta del alquiler se entiende el porcentaje que resulta de dividir el dinero anual que se ingresa por una vivienda en alquiler entre su precio de adquisición. Es decir, un piso alquilado por 12.000 euros al año que valga 165.000 euros ofrece una rentabilidad bruta del 7,2%. Esa es justo la media en España al cierre de 2017, según un informe de Sociedad de Tasación.

El año pasado, el principal indicador de la Bolsa de Madrid registró una revalorización del 7,4%.

En la comunidad autónoma es Palencia la provincia donde los propietarios de viviendas en alquiler obtienen una mayor rentabilidad, en concreto ese mismo 7,2%. Todas las provincias, no obstante, registran retornos del 6% o superiores, salvo Salamanca y Zamora (5,8%). La media también está por encima del 6% en el conjunto de Castilla y León.

En los últimos doce meses la rentabilidad del alquiler se ha incrementado a un ritmo del 5,8% en la media nacional, una tasa que en el caso de Valladolid sube hasta el 7,5%, la quinta más alta del país. En Valencia llega al 15,4%.

A los ingresos por el arrendamiento es preciso restarles los gastos que origina la vivienda para conocer la rentabilidad neta. En concreto, a la renta percibida hay que descontarle el pago del recibo de la comunidad de vecinos, que no suele ir incluida en el precio de alquiler; el IBI, impuesto que paga el propietario; el coste del seguro yel de posibles reparaciones. En el caso de tratarse de una vivienda turística o de temporada se debería valorar también el riesgo y el posible coste que implica el tiempo que está desocupada.

«La demanda de alquiler es muy activa en las grandes urbes, tanto a nivel residencial como turístico», afirma Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com, para quien el arrendamiento «está ganando popularidad frente a la compra en ciertas zonas donde la oferta de vivienda en venta no cumple las expectativas de localización y precio de los potenciales compradores». «La oferta de alquiler tradicional se ve afectada en parte por el trasvase de inmuebles al alquiler vacacional, cuya regulación está funcionando de forma muy desigual en función del territorio y habría que unificar la variedad de normativas regionales para equilibrar ambos mercados», añade.

Por otro lado, según explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa.es, «las rentabilidades que ofrece en estos momentos el alquiler están haciendo que grandes, pero también pequeños inversores, estén apostando por la compra de vivienda ya que ni la Bolsa, ni la deuda pública, ni los depósitos ofrecen un retorno del 5% o 6%».

«No se trata de una burbuja ni el inversor es un especulador malvado –abunda Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com–. El perfil del inversor nervioso que compraba una vivienda para venderla al poco tiempo con grandes plusvalías ha desaparecido del mercado. El nuevo es más pausado y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender».

Además, para Encinar, «con el aumento de la certidumbre laboral muchas personas deciden dar el paso de irse a una casa, de momento en alquiler». «Ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante siete años».

En efecto, detrás de ese repunte de la rentabilidad del alquiler está el cambio de tendencia y el inicio de una escalada de los precios, con un desnivel de alta montaña en el caso (de nuevo) de Madrid y las zonas turísticas y menos acusada pero también llamativa en el caso de la comunidad autónoma.

La vivienda-tipo en alquiler en Castilla y León tiene, a fecha de diciembre de 2017, una renta media de 554 euros al mes (752 en el conjunto de España) y una superficie de 97 metros cuadrados  (112 en la media nacional), según pisos.com. Con respecto a un año antes registra un incremento de precio del 6,9% (el 13% en todo el país y hasta el 20% en comunidades como Madrid, Cataluña y Baleares). En el caso de la región, la subida de 2017 se suma a la del ejercicio precedente, del 6,4%. Solo dos años antes, en 2014, el incremento de precios era de apenas el 0,9%, según el portal.

Sin estadísticas oficiales, las subidas varían en función de la fuente, aunque las tendencias se repiten. En la web de idealista, por ejemplo, la subida nacional de 2017 fue del 18,4% yla regional del 8,5%. En 2014 la variación autonómica arrojaba todavía resultado negativo (-0,2%).

Las variaciones más significativas en el precio de los alquileres el año pasado se dieron en la provincia de Salamanca, donde con una subida del 15,4% el precio medio se situó en 560 euros para un piso de 90 metros;León capital (537 euros por 90 m2, con subida del 8,06%); la provincia de Burgos (518 euros, 103 metros, 7,88% más);y Segovia capital (668 euros, 94 metros, 7,25%). En la provincia vallisoletana el aumento fue del 6,55%, hasta 656 euros por una vivienda de 113 metros cuadrados).

Como se ve, la pérdida de poder adquisitivo generalizada entre los nuevos ocupados tiene como consecuencia el aumento de la demanda de alquiler, lo que se traduce en una presión al alza en las rentas de una oferta que tiende a reducirse por el desvío de inmuebles hacia el alquiler vacacional.

En cualquier caso, frente a los 1.256 euros al mes que se pagan en Madrid de media, los 1.178 de Guipúzcoa o los 1.002 de Barcelona, según el informe anual de precios del alquiler de pisos.com, en Castilla y León las cosas son bien distintas. Ávila es, con 392 euros/mes, la tercera provincia más asequible de España.