El abandono de la vivienda social: por qué necesitamos un millón de casas más

La política de vivienda se ha convertido en el principal arma electoral de los partidos a pocas semanas del inicio de la campaña de las municipales del próximo 28 de mayo. Y dispara por dos vías. Por un lado, el acuerdo para desbloquear la nueva ley que, entre otras cosas, aspira a aliviar la subida de precios en las zonas más tensionadas del país. Por otro, promesas y compromisos para reactivar la vivienda social, una política completamente defenestrada que en las últimas décadas ha dejado a España a la cola de Europa en el acceso a este tipo de casas a precios por debajo del mercado.

Solo hay que echar un vistazo a las cifras oficiales para comprobarlo. Mientras la media de vivienda social en la Unión Europea supera el 9,3%, en España apenas alcanza el 3%, con unas 300.000 viviendas sociales en la actualidad.

También nos quedamos por debajo de la media de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), que ronda el 7%. Y, según un reciente informe del servicio de estudios BBVA Research, alcanzar esa cifra implicaría contar con algo más de 1,8 millones de viviendas sociales «alrededor de 1,5 millones de las existentes».

Así que sí. El compromiso del Gobierno por movilizar 50.000 viviendas de la Sareb para este fin, más el reciente anuncio de nueva inversión en otras 43.000, es un primer paso en la buena dirección para reactivar una política mermada en los últimos años. Pero parece insuficiente para cubrir el actual déficit que sufre el país.

Sin duda los planes del Gobierno reforzarán la oferta. Pero será difícil que las medidas contribuyan a relajar el 'calentón' de precios que ha provocado que unos 13 millones de hogares cumpla uno de los dos criterios por el que puede declararse zona tensionada: que la tasa de esfuerzo para hacer frente al pago de la vivienda supere el 30% de la renta; o que sea una zona donde la subida del precio del alquiler se sitúe tres puntos porcentuales por encima del IPC.

La cifra de viviendas en zonas calientes supone un 61% del total. Es decir, más de seis de cada diez casas.

Si solo se tiene en cuenta el criterio de la renta, el 23,6% de las secciones censales de España -lo que más puede asemejarse a un barrio- estarían tensionadas. Algunos barrios de Chipiona, Málaga, Paterna o Alcobendas lideran la tabla en estos términos, destinando sus habitantes más del 70% de sus ingresos al pago del alquiler.

Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante lideran el ranking por provincias. Sorprenden los datos de las dos primeras. En el caso de Madrid -donde la presidenta de la comunidad, Isabel Díaz Ayuso, ya ha anunciado que recurrirá la norma al Supremo- se registran más de 2.000 zonas tensionadas, mientras que en Barcelona se acercan a las 1.800, siempre en términos del requisito de renta.

Hay que tener en cuenta que el Ministerio de Transportes no incluye ni a País Vasco ni a Navarra en sus estadísticas. Así que para las mismas, se ha consultado un estudio de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics, que indica que unos 108.000 hogares navarros, el 36% del total, están situados en zonas susceptibles de ser declaradas como 'tensionadas' (cumpliendo uno de los dos criterios establecidos en la ley estatal de vivienda).

Por su parte, en País Vasco, la proporción de hogares susceptibles de ser considerados tensionados supera con creces el 50%, según esta consultora.

Con el precio de la vivienda libre subiendo un 7,4% en 2022, su noveno repunte anual consecutivo y el mayor alza desde 2007, relajar los precios resulta crucial para facilitar el acceso sobre todo a los jóvenes, que apuestan en su mayoría por esta opción a la hora de independizarse.

El problema es que la mayoría de viviendas de la Sareb que se van a destinar a alquiler social se encuentran -en estas regiones y en el resto del territorio- fuera de los centros urbanos, donde más se notan las subidas de precios. Por no hablar del estado de muchas de esas viviendas, que requerirán importantes obras de rehabilitación para hacerlas habitables.

Desde el Gobierno defienden que la movilización de viviendas sociales anunciada ayudará a relajar los precios, pero no es la única misión de la medida. Para ello se han impuesto otro tipo de proyectos dentro de la ley de vivienda, como los topes al 2% en la renovación de los contratos de alquiler este año, que pasarán al 3% el siguiente y, a partir de 2025, se calcularán con un nuevo índice en el que actualmente trabaja el Instituto Nacional de Estadística (INE).

«Aunque parece que el alquiler es el régimen que más podría adaptarse a los jóvenes, en la actualidad no es sencillo acceder a él. Los jóvenes acceden al mercado laboral con mayores tasas de paro, más temporalidad y bajos salarios. Esta precariedad les impide acumular riqueza y a esto se añade el incremento en los precios, producto del crecimiento económico, de los cambios en la composición de la población y de la falta de respuesta de la oferta», indican los analistas de BBVA Research.

Esa falta de respuesta ha llegado de la mano de todas las administraciones -comunidades autónomas, ayuntamiento y el propio Estado- que desde los años 90 han paralizado el desarrollo de la vivienda social.

Según el último Observatorio del sector elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en 2020, el país ha pasado de construir más de un millón de viviendas sociales en los 80 a apenas 167.000 entre 2011 y 2019. En un entorno en el que, además, la población no ha dejado de crecer.

Los expertos apuntan a que detrás de esa 'dejadez' está la apuesta por la vivienda libre, a mayores precios que, entre otras cosas, permiten también mayores ingresos mediante impuestos como el IBI. Por eso, aconsejan una inversión cada vez mayor en el sector, tanto pública como privada.

En los últimos Presupuestos de 2023, el gasto previsto para acceso a la vivienda es de 3.472 millones, muy por encima de años anteriores, pero aún insuficiente para cumplir con lo comprometido.

El problema es estructural, retoma protagonismo entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS y, sin duda, requiere de planes medidas ambiciosas, además de una enorme voluntad de inversión.

«El alquiler es un problema nacional de primera categoría», explicaba recientemente el economista Gonzalo Bernardos, durante una presentación de la inmobiliaria de lujo Engel Völkers. A su juicio, en el escenario actual y ante las nuevas normas que se avecinan, muchos pisos pasarán del alquiler convencional al de temporada, «lo que reducirá todavía más la oferta«.

Así lo advierten también desde el sector privado, aunque el Gobierno se esfuerza en explicar que la norma también protege a los propietarios. Una de las medidas que se pactó desde el principio es, de hecho, las bonificaciones sobre el IRPF a aquellos que rebajasen el precio de sus alquileres.

Para los expertos de BBVA, la solución a este problema pasa además por tres pilares fundamentales a que no podrán ser puestos en marcha de manera inmediata.

Primero, aumentar el presupuesto en vivienda y aplicar fórmulas de colaboración público privada para incentivar la participación de las empresas; segundo, repensar la planificación urbanística en las grandes ciudadades para aprovechar el suelo existente; y, en tercer lugar, aprovechar la potencia de los fondos europeos para impulsar viviendas que cumplan con los requisitos de sostenibilidad medioambiental.

Todos ellos son objetivos que tendrán que conformarse a largo plazo ante una gestión del parque de vivienda social que, según los expertos, requiere sobre todo «invertir en una gestión eficiente».

• Temas
• Instituto de Promocion Publica de la Vivienda
• Alquiler
• Gobierno de Pedro Sánchez